四大要素影响房地产价值

影响房地产价值的四大要素

任何投资都不会超出社会大舞台的范围以外，其价值往往要受其影响，顺时而动，顺势而动才是成功的王道。

一个国家整体的经济社会背景和经济形势都会影响到该国家各个产业的发展情况。房地产产业也不会被排除在外，其价格也会随诸多因素的影响而变化。想要投资房产的朋友要先了解房地产价格变化的原因，才能取得较好的投资收益。

从宏观方面来看，以下各种因素都会对房地产产生影响，这些因素主要包括：

1．经济因素

由国家权威部门公布的每年、每季和每月的各项经济数据，如国民消费指数增长率、经济增长率、银行基准利率、通货膨胀率的变化等，这些因素都能引起房地产价格的波动。掌握了这些基本情况，对整体经济的运行趋势就有了基本的了解。

以利率对房地产的投资影响为例。首先明确什么是利率，即基准利率，是一个国家的中央银行或储备银行独立于政府用来调控国家经济的一个杠杆。这一基准利率是作为其他利率变化的基准线的，比如：银行的各种存贷款利率的变化、房屋贷款中的标准浮动利率，都以这种基准利率为出发点。

利率升高时，居民的储蓄利息会增加，大家就更愿意将钱存入银行。如果利率下跌，且降到负利率的水平上，大家就更愿意持有现金或是把钱拿去投资。此时就会造成楼市升温。

在金融市场中，中央银行基准利率是市场利率的核心，市场利率一般追随基准利率而变动。高基准利率会降低金钱的供应量，引起房地产投资萎缩；低基准利率会增大货币供应量，推动房地产投资扩大。但长期的超低基准利率则会导致地价暴涨，甚至形成房地产价格的泡沫。

还有，例如通货膨胀对房地产投资的影响。通货膨胀发生时，房地产价格肯定会上扬，因此，拥有房地产的人财富也会跟随增值，而没有房地产的人则更加买不起房地产。其结果是，通货膨胀使那些拥有大量房地产的人的收入及财富成倍地增加，没有房地产或者只有少量房地产的人的收入和财富则相应减少，从而导致一个国家的国民收入及财富进行再分配。通常，中、低收入群体受通货膨胀危害最重，因此，越来越多的人都把房地产当作抗通货膨胀，保值、增值的手段。

但是，房地产价格随通货膨胀升降的事实并非在任何情况下都如此。这需要我们在观察通货膨胀对房屋价格影响的同时还应关注市场的供求关系。(www.zuozong.com)

2．技术因素

科技方面的发明创造，建材生产工艺的创新，重大技术的普及和运用也可能会引起房产价格的上涨。

3．政治因素

各类支持经济发展的方针政策，尤其是税务制度改革方面的信息。这些都会引起房地产价格的波动。

4．人口增长

人口数量的变化能刺激房价。

改革开放以来的20年间，仅中国的城镇人口就由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。至1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53％。在十六届三中全会以后，决定提出的许多政策，加速了农村人口向城市转移。如决定规定“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。

城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。从2010年到2004年，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。

可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40％到60％的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。

投资者成功与否，是与他是否真正了解这项投资的程度成正比的。把握国家经济对房地产的影响，把握时代脉搏，跟紧时代潮流，是进行房地产投资的第一步。