加快推进甘肃棚户区改造的对策建议

面对新形势，要重新认识、定位和思考甘肃新一轮棚改工作，将棚户区改造置于整个城市经济社会发展的大系统之中，统筹考虑优化城市内部空间、推动城市经济社会可持续发展。

在新形势下，国家和甘肃省已经确定了新的三年棚改攻坚计划，即意味着2018—2020年将继续大规模推进各类棚户区改造，从中央到地方的棚户区改造还将会大规模继续实施，进一步明确改造重点，实施精准棚改。同时，棚改货币化安置政策也更注重因地制宜，因城施策。因此，甘肃要抢抓国家新一轮棚户区改造的政策机遇，用活用足政策，加大棚改攻坚力度，完善相关配套基础设施建设，实施好新三年棚改攻坚计划，充分发挥棚改投资拉动经济增长的关键作用。

综合评估上一轮棚户区改造实施情况，优化顶层设计，将棚户区改造置于整个城市经济社会发展的大系统之中，统筹考虑优化城市内部空间、推动城市经济社会可持续发展。

一是根据城市的整体布局条件和资源环境的承载能力，对棚户区改造工程进行高标准的规划。合理规划棚户区范围内的各种资源，让其与完善城市功能相结合。合理规划棚户区改造项目及周边的路网、绿地公园、学校、医院、市场、商业设施等配套设施，满足居民对居住环境、公共设施、公共卫生、社区交通、公共服务等方面的需求，建设高水准社区。

二是地方政府要针对棚户区的建设统筹考虑各项规划控制指标，科学确定地块容积率，提高土地出让的价值，保证土地供应数量，确保棚改项目能够自求平衡。同时，立足于城市的长期发展，以人为本制定改造、拆迁和安置政策。

三是充分调动和发挥棚户区改造各方主体作用。发挥基层政府的征收主体作用，建立严格履行征收程序，遵守公平公正原则，发挥居民主动参与建设和社区管理的积极性；发挥开发商的建设主体作用，在开发建设中注重科学合理的设计，房屋质量及配套基础设施建设。

在新一轮棚改中，甘肃应坚持以政府为基础、企业为关键、居民为核心，由政府搭建平台，并将就业、保障、收入等问题统筹考虑，借助央企雄厚资金实力和技术优势参与全省棚改项目。

一是充分激发棚户区改造可持续内生动力，创新棚户区改造模式。在棚户区改造项目实施模式上，可借鉴深圳的“政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。棚改实施以政府为主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业共同参与。棚改项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，实施以租为主，租售并举的模式。

二是创新棚改的安置补偿新模式。在棚户区改造搬迁安置补偿上，采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择，实施“货币补偿—自主选房—高标准棚改”的新模式。合理控制货币化安置比例，对于商品住房库存量大、市场房源充足的城市和县城要进一步提高货币化安置比例，避免重复建设，有条件的市县适当提高货币化安置比例。对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，要适当降低货币化安置，推行以实物安置为主。

三是秉承可持续发展理念，因城施策，形成各具特色的棚改新模式。甘肃各地在城市棚户区改造中，应以城市功能转型、历史文化保护与传承和城市综合治理与更新为导向，对棚户区的增值进行可持续改造。如白银、金昌和嘉峪关等资源枯竭型城市在棚户区改造中，应把棚户区改造与城市发展、产业转型相结合，调整城市功能布局，实现资源型城市的全面复兴。对省内有丰富历史文化资源的城市，在改造中可尝试将文化地产与棚户区改造有机结合，保留该地区原有的历史文化内涵，充分将文化传承与商业开发相融合，让旧棚户区焕发新的生机。对于综合发展能力较强的城市，在棚户区改造中，应系统地与城市更新、环境治理等城市建设活动结合，采取政府引导、市场运作的模式对城市进行综合治理，全面提升城市形象。(www.zuozong.com)

一是在加大财政资金投入力度的基础上，通过补助、奖励以及贷款贴息等进行融资。从城市建设税、城市基础设施建设费用以及土地出让收入中，融出一部分资金，用于棚户区改造工作的建设资金。通过国家信用担保等途径增强融资平台在资本一级市场与二级市场的融资能力，为国家开发银行、棚户区改造实施主体等提供可持续的低成本贷款或资金来源。

二是积极推行棚户区改造专项债券发行。利用中央推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券的政策契机，积极开展省内棚改专项债试点，发挥专项债券的政府融资职能，规范棚户区改造的融资行为。及时制定省内棚户区改造专项债券实施细则，为2018—2020年全省棚户区改造专项债券发行打好基础。

三是加强和金融机构之间的合作，积极创新金融工具。不断加强与国家开发银行甘肃分行、农业发展银行甘肃分行各种金融机构之间的密切联系，提升相互之间的合作层次、规模以及水平，获得更多的金融贷款支持。不断创新金融产品，使用住房公积金结余基金、房地产信托基金等多种形式筹集资金。以当地的融资公司为主要融资平台，开发企业债券或中期票据，为PPP模式以及政府采购模式提供大力支持。

四是鼓励社会资本参与棚户区改造，拓宽棚改融资渠道。通过税费优惠政策等多种形式，吸引实力强、信誉高的央企参与甘肃各地棚户区改造，让企业自行投入自有资金，保障棚户区改造工程的资金链完整，提升棚改品质和工程质量。针对直接融资的民间资本，通过提高容积率和商业服务设施建设比例等形式保障投资收益，提高民间企业家参与的积极性和主动性。尝试将棚改项目和商业项目捆绑起来进行开发，鼓励和引导其利用直接投资、间接投资、参股以及委托代建等多种方式参与到棚户区的改造中来。

五是强化后续综合开发和利用。甘肃地方政府要积极地利用立法、行政命令、政策激励等多种有效途径，对商业资金、慈善资金以及政策性资金等多种资金渠道进行有机地整合，让专门针对低收入居民的就业、创业、医疗、教育等多种民生项目的社区公共金融服务体系得以完善，尽可能地满足棚改住户的需求。同时，还需要大力鼓励企业根据棚改项目做好腾空土地的后续综合开发与利用，形成良好的现金流补充，让企业的资金压力得到缓解。

一是完善社会保障制度，坚持为棚户区居民提供购房、就业与创业帮助。在住房保障制度方面，地方政府应结合实际情况，建立、健全相关制度，了解与掌握棚户区居民的现实需求，确定改造对象，科学合理地制定住房保障标准，利用现代科技及时、全面地公布房源信息，切实解决好群众在选房和购房过程中的问题。在就业保障制度方面，地方政府应借鉴国家宏观层面社会就业保障水平和甘肃社会经济发展的实际情况，加大对棚户区原居住居民的就业保障力度。对于因搬迁导致的重新就业与创业人员，应该积极提供就业创业信息，健全就业创业帮扶体系，从根源上消除棚户区的致贫因素。

二是把握好棚户居民安置聚集与分散的最佳平衡点。棚户区的改造要充分考虑居民以及市场对小区位置、规模的接受程度，尽量避免建设大型、集中的改造区，要着重选择便于就业和房屋经营的位置，例如城市商业区、产业开发区和密集居民区，密切低收入人群居住区与其他城市社区的融合发展，促进包容性城市的建设。

三是进一步完善社区管理机制，建设宜居的社区生活。棚改新社区在改善群众居住条件的同时，仍然要面对旧的生活方式向更文明的生活方式转变的问题和一系列由于这种转变带来的支出增加、基础设施完善、后续的物业管理等问题。对城市贫困社区的更新，首先要解决“住得进”的问题，实现“居者有其屋”。从低收入群体的实际出发，建立安全、文明、低成本的“适用”生活模式尤为重要。新社区的管理目标要坚持环境效益、社会效益、经济效益三者的有机结合。针对棚户社区居民的特殊性，政府应在其后续管理上强化保障功能，采取物业费补贴、提供公益性岗位等措施，摸索适合棚改安置区后续管理的方法。

四是进一步完善棚户区改造的监管工作。政府应加强棚改监管制度的建设与执行，特别要加强对棚改整个流程的监管制度设计。在完善监管制度的同时，要加强监管方式的创新，采取主体内部自我监管、社会监管和政府审计监管相结合的多元化监管方式，要对棚改涉及的相关信息及时向社会公布，确保信息的透明化，通过引入社会主体来加强监管，提高监管效率，降低监管成本。